J-REITの選び方　ROE・ROA・借入率

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■ ROE・ROA

ROE ＝利益 ÷ 純資産（%）
ROA ＝利益 ÷ 総資産（%）

ROE（株主資本利益率）は、株主から預かったお金に対して、どれだけの利益をあげることができたか？をあらわします。例えば100万円の資本で5万円の利益をあげれば、ROE 5%ということになります。この数値が高ければ高いほど、株主から預かった資本を効率的に運用しているということになります。

ROA（総資産利益率）は、株主から預かったお金＋借入金に対して、どれだけの利益をあげることができたか？をあらわします。例えば100万円の資本＋借入金50万円（合計150万円）で5万円の利益をあげれば、ROE 5%、ROA 3.5%ということになります。

ROEは借入金を増やせば増やすほど高めることができるので要注意です。

■ 借入率

借入率＝借入金 ÷ 総資産

REITは借入をおこなうことで利回りを高めているのですが、ブッチャは借入率が低いREITを好みます。では、なぜ借入率が低いREITを好むのか考えて見ましょう。

REIT 株価純資産借入金利益借入率 ROE ROA PER PBR

A社 100万円 100万円 20万円 5万円 16.67% 5.0% 4.1% 20倍 1倍

B社 100万円 100万円 50万円 5万円 33.33% 5.0% 3.3% 20倍 1倍

A社とB社の違いは借入金の額のみです。借入金が低いとどのようなメリットがあるのでしょうか？

(1) 借入金増による利回り上昇の可能性: A社がB社と同じ水準まで借入を行った場合、借入金30万円分の利益（1.25万円）が上乗せされることになります。すると利益は6.25万円になり、PERは16倍まで下がります。
市場はPER20倍までA社を買い上げて、株価は125万円まで上がるかもしれません。