|
J-REITの達人トップ ＞ 不動産収益主義の時代
■ 昔の不動産価値評価方法とその欠点
あなたはある場所に家が欲しいとします。どのように価格の目星をつけますか？
ブッチャなら不動産情報誌や不動産サイトで周辺の相場を調べます。または、過去の売買歴を調べるかもしれません。
しかし、この方法には大きな欠点があります。明確な価値基準がないため、周辺相場が上がれば相場は上がり続け、下がれば下がり続けてしまうのです。この評価方法が原因でバブル時には不動産の暴騰が起こりました。
また、意図的に周辺相場や過去の売買歴を吊り上げることを目的とした「土地ころがし」という手段も行われました。
■ 解決策はDCF法
DCF法（割引キャッシュフロー法）は、賃料収入や空室率などのキャッシュフローから現在の価値を計算する方法です。この評価方法を使うことで不動産は実体価値から大きく離れた価格をつけることが少なくなります。
もちろんDCF法も完璧ではありません。賃料収入・空室率・その他の情報は主観的な判断で導き出されるため、確実な数値ではないのです。
現在では、数万通りのパターンをコンピュータに計算させることでDCF法の精度を高めた、ダイナミックDCF法の普及と開発が進められています。